Daň z příjmu při prodeji nemovitosti v roce 2025
Průvodce pro prodávající nemovitosti
Co byste měli vědět o dani z příjmu při prodeji nemovitosti
Prodej nemovitosti může podléhat dani z příjmu fyzických osob. Zákon ale pamatuje na celou řadu osvobození – a pokud splníte podmínky, daň neplatíte vůbec. Pojďme si projít, kdy daň platíte, kdy ne a co dělat, pokud se zdanění nevyhnete.
Kdy daň NEPLATÍTE – osvobození
1. Bydleli jste v nemovitosti min. 2 roky
Příjem z prodeje rodinného domu nebo bytu je osvobozen, pokud jste v něm měli bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem.
💡 Nestačí pouze trvalý pobyt na papíře – musíte tam skutečně žít.
2. Peníze reinvestujete do vlastního bydlení
Bydleli jste v nemovitosti méně než 2 roky? Osvobození přesto platí, pokud získané prostředky použijete na zajištění vlastní bytové potřeby (koupě bytu, výstavba domu, splácení hypotéky apod.).
Podmínky:
- Prostředky použijte nejpozději do 1 roku od přijetí kupní ceny (nebo až 1 rok před prodejem)
- Přijetí částky oznamte finančnímu úřadu do konce zdaňovacího období
⚠️ Použijete-li na bydlení jen část peněz, osvobozena je pouze tato část – zbytek se zdaní.
3. Uplynulo více než 10 let od nabytí
U ostatních nemovitostí (investiční byty, pozemky, nebytové prostory) platí osvobození po uplynutí 10 let od nabytí.
💡 Důležité upozornění pro starší nemovitosti:
Pokud jste nemovitost nabyli do 31. prosince 2020, platí pro vás stále původní lhůta 5 let. Desetiletá lhůta se vztahuje pouze na nemovitosti nabyté od 1. ledna 2021.
💡 U zděděné nemovitosti od příbuzného v přímé linii nebo manžela/manželky se do doby držby započítává i doba vlastnictví zůstavitele.
Kdy daň PLATÍTE
Nesplníte-li žádnou z výše uvedených podmínek, příjem z prodeje podléhá zdanění jako ostatní příjem. Osvobození nelze uplatnit zejména tehdy, pokud:
- byla nemovitost zahrnuta v obchodním majetku a od vyřazení neuplynulo 5 let u rodinného domu/bytu, 10 let u ostatních nemovitostí,
- prodej probíhá v rámci podnikání.
Jak se daň vypočítá
Základ daně = Příjem z prodeje − Prokazatelné výdaje
Do výdajů lze zahrnout:
- pořizovací cenu nemovitosti (u dědictví/daru: cenu zjištěnou pro daňové účely)
- náklady na rekonstrukce, opravy a údržbu
- výdaje přímo spojené s prodejem (realitní provize, právní služby)
Sazba daně: 15 % (resp. 23 % u příjmů přesahujících 36násobek průměrné mzdy)
💡 Schovávejte si všechny faktury za výdaje na nemovitost – každá koruna snižuje základ daně.
Přehled podmínek osvobození
Rodinný dům nebo byt
- Příjem je osvobozen, pokud jste v nemovitosti měli bydliště alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem.
- Alternativně je možné osvobození uplatnit, pokud získané prostředky použijete na vlastní bydlení do 1 roku.
Ostatní nemovitosti (např. investiční byty, pozemky, nebytové prostory)
- Příjem je osvobozen, pokud doba mezi nabytím a prodejem přesáhne 10 let.
- Nemovitosti nabyté do 31. 12. 2020 mají jen 5letý časový test.
- Alternativně lze využít osvobození při reinvestici do vlastního bydlení do 1 roku (s povinností oznámit FÚ).
Zděděná nemovitost (od příbuzného v přímé linii nebo manžela/manželky)
- Do doby vlastnictví se započítává i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel. Pokud součet této doby přesáhne 5 nebo 10 let dle data nabytí, je příjem osvobozen.
- Alternativně lze využít reinvestici do vlastního bydlení do 1 roku (s povinností oznámit FÚ)
Nemovitost zahrnutá v obchodním majetku
- Osvobození nelze uplatnit (pokud nejsou splněny zákonné lhůty po vyřazení z obchodního majetku).
Speciální situace
- Prodej v manželství: Příjem ze společného jmění se zdaňuje u jednoho z manželů – vy se dohodnete, u koho.
- Osvobozený příjem nad 5 000 000 Kč: I přesto máte povinnost tuto skutečnost oznámit finančnímu úřadu.
- Daň z nabytí nemovitosti: Byla v roce 2020 zrušena – kupující ani prodávající ji neplatí.
Kdy a jak podat daňové přiznání
Pokud příjem z prodeje není osvobozen, uveďte jej v daňovém přiznání za rok 2025:
- Do 1. dubna 2026 – papírové podání
- Do 1. července 2026 – elektronické podání nebo přes daňového poradce
Přiznání podáváte nejpohodlněji online přes portál Moje daně (DIS+), případně osobně nebo poštou na místně příslušném finančním úřadu.
Praktické tipy
- Prověřte podmínky osvobození před podpisem smlouvy – správné načasování může ušetřit statisíce.
- Schovávejte doklady o výdajích – faktury za rekonstrukce, kupní smlouvy, znalecké posudky.
- Nezapomeňte na oznamovací povinnosti – reinvestice i osvobozené příjmy nad 5 mil. Kč hlaste úřadu.
- Konzultujte s odborníkem – zejména u složitějších případů se vyplatí poradit s daňovým poradcem.
Užitečné odkazy
- Daňová povinnost při prodeji nemovitosti – Finanční správa
- Finanční správa ČR – Zdaňování příjmů z prodeje nemovitostí
- Online finanční úřad (DIS+)
Závěr
Daň z příjmu při prodeji nemovitosti nemusí být vaší starostí – většina běžných prodejů podmínky osvobození splňuje. Klíčem je znát pravidla dopředu a správně načasovat prodej.
Plánujete prodej nemovitosti a chcete si být jisti? Kontaktujte mě – rád vám pomohu zorientovat se ve všech aspektech úspěšného prodeje.
‼️ Upozornění: ‼️
Tento článek má informační charakter a vychází z platné legislativy ke dni zveřejnění. Pro konkrétní daňové poradenství doporučujeme konzultaci s daňovým poradcem.